검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업 출자 동의안 심사보고서

2023. 6. 15.(목)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제출일자 : 2023. 5. 25.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2023. 5. 25.

라. 상정일자 : 제288회(정례회) 제7차 위원회(2023년 6월 15일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 천준호 기획조정실장

❍ 검토보고 : 전상배 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 인천 서북부 중심에 복합환승센터를 건설하여 市에 기부채납하고, 지구 내 랜드마크 개발(교통,문화,쇼핑,여가,엔터테인먼트 등)을 선도적으로 추진하여 지역주민의 편익을 증진하는 사업으로서, 사업주체인 프로젝트금융회사(PFV) 및 자산관리회사(AMC)에 출자하고자 지방공기업법 제54조 제2항에 따라 시의회 의결을 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 출자개요

- 사 업 명 : 검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업

- 출자대상 : 검암 플라시아 복합환승센터 PFV / AMC

- 출자금액 : 7.5억원 / 0.15억원

- 출자시기 : 2023.  9.

- 회수시기 : 2029. 12.

(단위: 억원)

총사업비	자기자본			타인자본	영업활동 조달
	소계	iH	민간사업자	융자	건축물분양 대금
14,918	51	7.65	43.35	14,365	502
100.0%	0.34%	0.05%	0.29%	96.3%	3.36%

❍ 사업개요

- 위    치 : 검암 플라시아 개발사업지구 내 특별설계 공동주택용지(S-1)+특별계획구역

- 면    적 : 94,011㎡(연면적 440,180.01㎡)

- 사 업 비 : 1조 4,918억원

- 사업기간 : 2022년 ~ 2029년

- 시 행 자 : 특수목적법인(PFV, 설립 예정)

❍ 사업구조도

❍ 전체사업 타당성 검토(한국산업관계연구원)

(단위 : 억원)

구 분		전체사업기준	iH 기준
추정 손익 (억원)	총 현금유입	15,171	260.65
	총 현금유출	14,918	7.65
	경상이익	253	253
재무적 타당성	NPV(순현재가치)	153억원	153억원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.014	22.886	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR(내부수익률)	8.28%	80.63%	IRR 〉 할인율(7.2%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름

- 총현금유출 : 7.65억원(2023년도, 출자)

- 총현금유입 : 260.65억원[2029년도, 원본회수(7.65억 원) 및 배당(253억원)]

- 순현금흐름 : 253억원

❍ 市 기부채납(시설) 계획

복합환승센터	연결통로	기부채납 합계
346억원	109억원	455억원

※ 복합환승센터 토지(103억 원) 포함 시, 총 558억 원 기부채납

❍ 인천지역경제에 미치는 영향

지역별	생산유발	부가가치유발	고용유발
인 천	10,350억원	4,329억원	8,017명
전 국	16,725억원	6,787억원	11,352명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 출자 동의안은 인천도시공사가 ‘검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업’에 신규 출자하려는 것으로 「지방공기업법」 제54조의 규정에 따라 시의회 동의를 얻고자 하는 사항임.

제54조(다른 법인에 대한 출자) ① 공사는 공사의 사업과 관계되는 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 지방자치단체의 장의 승인을 받아 지방자치단체 외의 다른 법인에 출자할 수 있다.

② 제1항에 따른 출자를 하기 위하여 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 출자의 필요성 및 타당성을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

③ 제1항에 따른 출자의 한도는 대통령령으로 정한다.

❍ 검암 플라시아 복합개발사업은 정부의 무주택 서민 실수요자를 위한 신규 공공택지 확보 정책(수도권 주택 30만호 공급계획)에 따라 추진하는 정책사업으로 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 시민의 쾌적한 주거환경 조성을 목적으로 하고 있음.

❍ 본 개발사업의 토지이용계획은 크게 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등 주택건설용지와 주상복합용지, 일반상업용지, 도시지원시설, 공원녹지 등 공공시설용지로 구분되며, 복합환승센터 복합개발사업은 공동주택용지(S1), 주상복합용지(M-1), 복합환승센터용지, 복합(문화)용지를 이용해 상업시설, 업무 ․ 주거시설 등 다양한 용도의 복합개발을 통해 역세권 전체의 활성화 및 지역주민 편의를 증진시키고자 추진하는 것으로 총 면적은 94,011㎡임.

* 검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업 사업규모          (단위 : ㎡, 호, 명)

구분	계	특별설계	특별계획구역
획지	-	공동주택용지 (S-1)	주상복합용지 (M-1)	복합환승센터용지	복합(문화)용지
면적(㎡)	94,011	47,497	21,695	16,765	8,054
세대수(호)	1,412	858	554	-	-
인구수(명)	3,447	2,095	1,352	-	-

❍ 본 사업은 민간사업자 공모(′22. 2.)로 선정된 민간 컨소시엄과 인천도시공사가 PFV(프로젝트 금융회사)를 공동으로 설립하고 AMC(자산관리회사)를 별도 설립하여 명목회사인 PFV의 업무를 AMC에 위탁을 통해 사업을 추진하며,

인천도시공사가 PFV 및 AMC에 출자하여 사업에 참여하는 방식으로, 민간사업자 공모결과 IBK투자증권 컨소시엄이 선정(′22. 6.)되었고 컨소시엄은 8개 기관으로 구성됨.

한편, PFV 및 AMC는 시의회 의결 이후 설립 예정이며, 개발 필수 시설물(여객자동차터미널 및 검암역과의 연결통로)은 사업 준공 후 인천시에 기부채납 할 예정임.

* 추진경위

○ (2018. 8.) 공공주택지구 지정 제안

○ (2018. 9.) 국토교통부, 수도권 주택공급 확대방안 발표

○ (2019. 9.) 지구지정 고시

○ (2021.11.) 지구계획 승인

○ (2022. 2.) 민간사업자 공모 공고

○ (2022. 6.) 우선협상대상자 선정(IBK투자증권 컨소시엄)

○ (2022. 8.) 사업협약서 체결(iH ↔ IBK투자증권 컨소시엄)

○ (2022.12.) iH 투자사업타당성 심의(원안가결)

○ (2023. 1.) iH 경영회의, 이사회 심의(원안가결)

** 민간컨소시엄 구성 현황

출자사	주요업태 및 업종	지분율(%)	투자형태	비고
계		100.00%
아이비케이투자증권㈜	금융투자업	25.00%	FI	대표사
롯데건설㈜	건설업	18.00%	CI
에스디에이엠씨㈜	부동산개발업	16.00%	SI	중소기업
㈜지에스리테일	도·소매업	14.00%	SI
㈜케이티	전기통신업	9.00%	SI
대신증권㈜	금융투자업	8.00%	FI
㈜국원건설	건설업	5.00%	CI	중소기업, 지역건설업체
㈜선두종합건설	건설업	5.00%	CI	중소기업, 지역건설업체

※ CI : 건설투자자, FI : 재무투자자, SI : 전략투자자

❍ 재무 및 전략투자자 재무분석에서 IBK투자증권(주) 및 대신증권(주)은 금융기업 특성상 부채비율이 높은 것으로 분석되었으나 그 외 다른 항목은 양호한 것으로 분석되었고, 에스디에이엠씨㈜는 성장성, 수익성, 안정성 등 모든 항목에서 매우 양호한 수준이고 ㈜지에스리테일, ㈜케이티는 재무적 안정성이 높지 않은 것으로 분석되었음.

재무출자자 재무평가 결과

구분	IBK투자증권(주)	대신증권(주)	에스디에이엠씨㈜	㈜지에스리테일	㈜케이티
유동비율	132.5%	121.05%	261.23%	60.89%	102.9%
부채비율	431.6%	647.12%	72.35%	86.78%	111.8%

❍ 건설투자자 시공능력평가에서 롯데건설(주)은 전체 건설시공업자 순위에서 7위(2021년 기준)를 기록하였으며, 시공능력평가액은 6조 7,850억원으로 나타나 사업수행능력이 우수하고, 지역 건설업체인 ㈜국원건설과 ㈜선두종합건설은 지역 내에서 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 것으로 분석되었음.

또한, 건설투자자 재무분석에서 롯데건설㈜, ㈜국원건설, ㈜선두종합건설의 재무구조는 양호는 수준으로 분석되었음.

- 롯데건설(주) : 재무평가 결과 현금흐름이 D등급으로, 매출액 순이익률이 C등급으로 나타났으며, 타 항목의 등급은 A등급 또는 B등급으로 평가됨

- ㈜국원건설 : 차임금의존도, 매출액순이익률, 현금보유비중은 C등급, 부채비율은 B등급이고 나모지 항목은 모두 A등급

- ㈜선두종합건설 : 최근 5년간 매출현황을 보면 총 자산은 2017년도와 비교하여 56.14% 증가하였고, 자본금 및 자본 총계 또한 각각 13.57%, 66.77%가 증가, 매출액이나 영업이익 또한 연로별에 따라 등락이 있으나 음의 값을 가지는 연도가 없음.

❍ 사업대상지는 청라국제도시~검단신도시로 이어지는 인천 서북부 발전축 중심지로 북측으로 경인아라뱃길, 공항철도 및 인천지하철2호선이 조성되어 있고 인천국제공항고속도로 청라TG와 인접하여 광역 접근성이 우수*함.

또한, 공항철도와 9호선 직결운행 계획 중으로 대중교통 여건이 우수(트리플 역세권)한 지역이며 대상지 주변으로 청라국제도시, 검단・계양신도시 등 개발사업이 활발히 진행 중에 있음.

* 인천공항 25분, 인천시청 30~40분, 서울역 30분

청라・검단 신도시 및 부천・김포 구도심과 30~40분

❍ 출자금은 총 자본금(51억원)의 15%에 해당하는 약 7.65억원(PFV 7.5억원, AMC 0.15억원)으로 「지방공기업법 시행령」 제47조의2제3항에 따라 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 공사의 자본금 100분의 10 이내에 해당하며, 인천도시공사의 지분 출자 시 PFV 지분율은 15%임.

제47조의2(다른 법인에 대한 출자타당성 검토 등) ③ 공사가 법 제54조제3항에 따라 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 공사의 자본금의 100분의 10 이내로 한다.

< 출자금 >

(단위 : 억원)

총사업비	자기자본			타인자본	영업활동 조달
	소계	iH	민간사업자	융자(차입)	건축물분양 대금
14,918	50	7.5	42.5	14,365	502
	1	0.15	0.85
100.0%	0.34%	0.05%	0.29%	96.3%	3.36%

* iH 지분 출자시 PFV 지분율 및 자본금 현황                      (단위 : 백만원. %)

주주사	컨소시엄 공모 시		iH 출자 시
	지분율(%)	자본금(백만원)	지분율(%)	자본금(백만원)
계	100	5,000	100	5,000
인천도시공사	-	-	15.00	750
IBK투자증권(주)	25.00	1,250	21.25	1,062.5
롯데건설(주)	18.00	900	15.30	765
에스디에이엠씨㈜	16.00	800	13.60	680
㈜지에스리테일	14.00	700	11.90	595
㈜케이티	9.00	450	7.65	382.5
대신증권(주)	8.00	400	6.80	340
㈜국원건설	5.00	250	4.25	212.5
㈜선두종합건설	5.00	250	4.25	212.5

❍ 한편, 2023년 현재 기준 인천도시공사 출자사업은 총 13개 사업에 1,930억원으로 2022년도말 인천도시공사 자본금(2,852,717백만원)의 6.76%임.

* 인천도시공사 출자사업 현황

【2023. 6월 기준】                                                                (단위: 억원)

구 분		사 업 명	출자 법인명	출자일자	사업비	자본금	지분금액 (지분율)	납입 자본금	비고 (사업진행)
합 계					112,285	6,736.4	1,815.89	1,930.115
S P C	1	미단시티(주)	미단시티개발㈜	2007. 3. 28.	12,138	893	240.55 (26.95%)	240.55	토지공급계약 해제
	2	인천아트센터 지원1단지 건립사업	인천아트센터㈜	2007. 12. 5.	4,493	20	3.90 (19.50%)	3.90	2019. 10. G3-2 준공·입주
	3	오케이센터 개발사업	오케이센터개발㈜	2009. 9. 2.	5,322	0.4	0.075 (18.75%)	0.075	2015. 8. 사업준공 2019. 7. 유상감자
	4	송도국제화 복합단지 건립사업	송도국제화 복합단지개발㈜	2007.12.21.	52,438	3	0.57 (19.00%)	0.57	사업 추진중
	5	인천 로봇랜드 조성사업	㈜인천로봇랜드	2009. 7.14.	7,113	225	7.44 (3.30%)	7.44
	6	Tomorrow City 조성사업	㈜웨이브씨티개발 (PFV)	2008. 6.10.	1,361	100	19.00 (19.00%)	19.00
			㈜웨이브씨티 (AMC)	2008. 6.10.		3	0.57 (19.00%)	0.57
	7	인천도시관광(주)	인천도시관광(주)	2011. 11. 28.	-	1	0.18 (17.73%)	29.11	2016. 10. 사업중단 2016. 11. 무상감자
리츠	1	도화 공공지원민간 임대리츠(4BL)	㈜인천도화위탁관리 부동산투자회사(4BL)	2014. 3.31.	1,550	136	32.80 (24.04%)	118.10	2017. 2. 입주완료 및 임대운영
	2	도화 공공지원민간 임대리츠(5,6-1BL)	㈜도화뉴스테이위탁관리부동산투자회사 (5,6-1BL)	2015. 7.28.	6,150	1,538	231.00 (15.02%)	231.00	2018. 2. 사업준공 및 임대운영
	3	도화 공공임대 리츠(6-2BL)	㈜도화공공임대위탁관리부동산투자회사 (6-2BL)	2015. 7.28.	1,401	210	56.00 (26.67%)	56.00
	4	영종 공공지원민간 임대리츠(A12BL)	㈜인천공항영종위탁 관리부동산투자회사	2018.12.20.	5,067	1,013	203.80 (20.11%)	203.80	2021. 7. 사업준공 및 임대운영
펀드	1	더샵 부평센트럴시티 공공지원민간임대 펀드	이지스제151호 전문투자형사모 부동산투자유한회사	2017.11.30.	9,279	1,643	610 (37.13%)	610.00	2022. 5. 사업준공 및 임대운영
	2	동인천역 파크푸르지오 공공지원민간임대 펀드	칸서스시그니처 미래에셋하우징일반사모부동산투자유한회사	2018.06.29.	5,973	951	410 (43.11%)	410.00	2022. 8. 건축물 부분준공 및 임대운영 2022. 11 C종증권 감자

❍ 이 사업 추진을 위해 「지방공기업법 시행령」 제47조의2에 따라 한국산업관계연구원에서 출자타당성 판단을 검토 완료(’23. 2월)하였으며, 타당성 검토보고서에 따른 재무적 타당성, 사업수지, 재원 조달방법, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과,

제47조의2(다른 법인에 대한 출자타당성 검토 등) ① 공사는 법 제54조제2항에 따라 다른 법인에 출자할 때에는 출자의 필요성 및 타당성에 대하여 제47조제4항의 요건을 갖춘 전문기관의 사전검토를 거쳐야 한다.

② 제1항에 따라 사전검토를 하는 전문기관은 다음 각 호의 사항을 고려하여 검토하여야 한다.

1. 출자대상 법인이 수행하는 사업의 적정성 여부

2. 출자대상 법인이 수행하는 사업별 수지분석

3. 재원 조달방법

4. 출자대상 법인이 수행하는 사업이 지역경제에 미치는 영향

- 재무적 타당성은 재무적 타당성 지표인 수익성지수(PI)가 1.014로 기준비율(1.0)을 상회하는 것으로 분석되어 재무적 타당성을 확보하였음.

< 재무적 타당성 분석결과 >

분석지표	판단기준	지표값	판단결과
PI	PI > 1	1.014	타당
IRR	IRR > k(7.2%)	8.28%	타당
NPV	NPV > 0	153억원	타당

※ PI : 수익성지수, IRR : 내부수익률, NPV : 순현재가치

- 사업수지에 대한 사항으로 총 사업비는 용지비 및 제세공과금, 건축공사비, 각종 용역비 및 부담금 등 1조 4,918억원이며, 총 회수비는 분양수입으로 1조 5,171억원으로 사업수지(총 회수비에서 총 사업비를 차감한 금액)는 253억원이며, 자본금 등 공제 후 인천도시공사에 100% 배당됨.

< 사업수지 분석결과 >

(단위 : 억원)

구 분		금 액	비고
	1. 총 회수비	15,171
	분양/매각 수입	15,171
	2. 총 사업비	14,918
	용지비 및 제세공과금	4,496
	건축공사비	8,233	기부채납 시설비 : 약 455억원
	각종 용역비	88
	각종 부담금	255
	AMC 운영비	78
	판매비	418
	금융비용	1,308
	법인세	42	공제 규정 일몰 예정
사업수지		253	iH 253(100%)

- 재원조달 계획으로 총 사업비는 PFV 출자자들의 자기자본(출자금), 금융기관의 차입금, 건축물 분양대금으로 자금을 조달할 예정임.

< 자금조달계획 >

(단위 : 백만원)

구 분		금액	구성비
재무활동에 의한 조달	자기자본(자본금)	5,100	0.34%
	타인자본(차입금)	1,436,652	96.30%
영업활동에 의한 조달(자체조달금액)		50,177	3.36%
합계		1,491,929	100.00%

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 1조 350억원, 부가가치유발효과는 4,329억원, 소득유발효과는 8,017명으로, 인천뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타난 걸로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석결과 >

(단위 : 억원, 명)

구 분	생산유발효과	부가가치유발효과	고용유발효과
인 천	10,350	4,329	8,017
전 국	16,725	6,787	11,352

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업」출자에 대한 한국산업관계연구원이 종합적으로 분석한 결과 재무적 타당성 및 사업수지(사업이익 253억원)는 충분한 것으로 검토되었으며, 출자금도 인천도시공사 출자 한도 내로 가능할 것으로 판단됨.

< 인천도시공사 출자현황 >

(단위 : 억원)

‘22년도 자본금	총 출자한도	기 출자금	금회 출자금	여유 출자금	비 고
28,527	2,853	1,930	7.65	915.35	출자 가능

❍ 반면, 인천도시공사가 출자를 통해 사업에 참여할 경우 예상되는 문제점은 다음과 같음.

- 첫째, 본 사업은 민간사업자 공모(′22. 2.)로 선정된 민간 컨소시엄(IBK투자증권)과 인천도시공사가 PFV를 공동으로 설립하고 AMC를 별도 설립한 후 명목회사인 PFV의 업무를 AMC에 위탁하여 사업을 추진하며, 인천도시공사는 PFV 및 AMC에 출자하여 사업에 참여하는 방식으로 이익배당 및 리스크 최소화를 위한 적정 출자율을 15%로 결정*하였는데, 15% 지분으로 사업준비단계부터 사업실행단계, 청산단계까지 공공성 확보를 위해 어떤 역할이 가능한지 설명이 필요함.

* 공사 출자 지분율 관계없이 개발이익 100% 확보되는 사업이며, 롯데건설(책임준공 건설투자자) 지분율 이하이고 최소 영향력 행사 가능

- 둘째, 본 사업은 기부채납시설을 포함하고 있어 투자대비 수익이 크지 않은 사업이며, PI(수익성지수)가 1.014로 분양가 등 변동에 매우 민감하므로 금융 ․ 분양시장 위축에 따른 미분양 및 공실률 해소방안, 주택가격 및 이자율 상승에 따른 안정성 확보 등 사업추진 단계별 리스크 대응 방안에 대한 설명이 필요함.

- 셋째, 출자타당성 검토보고서 작성 시 건설공사비, 제세공과금, 매출액 산정 등 사업환경 분석은 2022년 기준으로 작성되었는데, 최근 건설자재 및 금리 상승, 부동산 시장 침체 등 환경적 변화로 사업비 상승이 예상되는 바, 추가 출자 요인이 발생시 대응 방안에 대한 설명이 필요함.

- 넷째, 검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업 기반공사를 위해 ‘단지조성공사 대행개발사업시행자 선정’공고를 하였으나, 공동주택용지 B-2블록이 복합환승센터와 거리가 있어 호응을 이끌어 내지 못해 유찰되어 재공고에 나서기로 했다고 언론보도(′23. 1. 9.)가 있었는데, 현재 진행상황과 향후 계획에 대한 설명이 필요함.

□ 종합검토의견

❍ 본 출자사업 동의안에 따른 검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업은 정부의 무주택 서민 실수요자를 위한 신규 공공택지 확보정책(수도권 주택 30만호 공급계획)에 따라 검암역세권 공공주택지구 내 공동주택용지, 주상복합용지, 복합환승센터용지, 복합(문화)용지를 개발하는 사업으로

인천 서북부 주민의 오랜 염원인 복합환승센터와 지구 내 랜드마크적인 편익시설을 적기에 제공하여 역세권 전체의 활성화 및 기부채납시설*을 통한 지역상생형 복합문화공간을 형성하여 공공복리 증대에 기여할 것으로 판단됨.

* 기부채납시설(455억원) : 여객자동차터미널(복합환승센터, 346억원), 연결통로(109억원)

❍ 다만, 앞서 논한 문제점과 더불어 대·내외 경제여건 변화로 인해 각종 물가 상승과 부동산 가격 하락은 사업타당성에 직접적인 영향이 미쳐 공사비와 매출액에 불리하게 작용할 것으로 예상되는 등 현재 경제상황 및 사업 안정성 등을 감안할 때 출자의 타당성에 대한 심도있는 논의가 필요하다고 사료됨.

4. 질의 및 답변 요지

❍ 사업에 대한 리스크를 우려하고 있음. 추가 출자는 없는지?

⇒ (인천도시공사사장) 추가 출자는 없음.

❍ 수익금 배분에 대한 사항을 연도별로 작성하여 제출해 주시기 바람.

⇒ (인천도시공사사장) 네.

❍ 넥스트 콤플렉스 복합개발사업 근린생활시설 및 판매시설은 어떻게 되는지?

⇒ (자산관리본부장) 현재 호수는 설계중에 있음.

❍ 1조 3,000억원으로 매머드급 사업으로 사업 리스크가 큼. 대처방안은? 사업 성공을 확신하는지?

⇒ (자산관리본부장) 굉장히 큰 사업으로 리스크가 있고 검단신도시 앵커시설로써 공공성을 위하여 도시공사가 출자하는 사업임.

검단신도시 중 입지가 좋은 지역이며 성공하기 위해 노력하고 있음.

❍ 분양이 되었을 때 시민이 만족하는 시설을 위한 도시공사의 역할에 대한 방안은?

⇒ (자산관리본부장) 출자율이 15%로 이지만 비상임이사로 PFV에 참여하고 있고 리스크가 발생하지 않도록 철저를 기하도록 하겠음.

❍ 메리츠증권, 하이투자증권, 대신증권은 이자수입, 배당수입으로 손해를 보지 않는 것으로 보이는데 도시공사에 유리하게 사업이 추진될 수 있도록 협의해 주시기 바람.

⇒ (자산관리본부장) 네

❍ 넥스트 콤플렉스 복합개발사업 민간사업자가 가져가는 회수금은 얼마인지? 도시공사가 출자하는 목적은?

⇒ (인천도시공사사장) 민간사업으로 2,300억원을 가져가는 사항이고 검단신도시의 주요 앵커시설로써 검단 전체의 발전과 성공을 위한 사업이며, 주거생활 안정과 복지향상을 위해 추진하는 사항임.

❍ 민간사업자가 막대한 수익금이 발생하는데 도시공사에서 더 많이 출자를 하는게 가능한지?

⇒ (인천도시공사사장) 20% 이상으로 투자를 하면 민간사업에 관여하게 되며 검단신도시의 성공적 개발을 위해 컨트롤타워 역할을 위해 참여하는 사항임.

❍ 출자비율을 조절할 수 없는지?

⇒ (인천도시공사사장) 사업공모부터 협의를 통해 출자비율을 15%로 정함.

⇒ (자산관리본부장) 과거 지방공기업법에 타법인 출자한도가 20% 이내이며, 직전연도말 자본금의 10% 범위 내, 개별법인에 출자할 때 20% 한도 내에 출자할 수 있도록 규정되어 있음. 1조 3,000원 사업으로 출자율이 높아지면 부채관리에도 문제가 있으며 최대주주가 17.85%임에 따라 15%로 결정한 사항임.

❍ 인천도시공사가 주도적으로 사업을 추진하지 않는 이유는?

⇒ (자산관리본부장) 검단신도시는 3백 40만평으로 5개 특화구역으로 지정되어 신도시 활성화를 위해 공모사업으로 추진하는 사항으로 공공성을 위하여 문화센터, 청소년 시설 등을 포함하여 공모사업으로 추진하였음.

❍ 메리츠증권, 대신증권 등 부채비율이 약 700%인데 상관없는지?

⇒ (자산관리본부장) 금융기업 특성상 부채비율이 높은 것으로 보임.

❍ 사업수지 분석은 언제 했는지? 고급화 시설로 추진되는 사업인데 평당 600만원으로 추진이 가능한지?

⇒ (자산관리본부장) 2022년 9월 완료됨. 여러 가지 복합시설로 개발되는 사항으로 아파트와는 다른 상황임.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 8명(신동섭, 이단비, 김대영, 김용희, 김재동, 석정규, 신성영, 신영희위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석위원 : 8명, 찬성 : 8명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업 출자 동의안 1부.  끝.

[붙임]

검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업 출자 동의안

의 안 번 호	411		제출연월일 : 2023. 5 .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 인천 서북부 중심에 복합환승센터를 건설하여 市에 기부채납하고, 지구 내 랜드마크 개발(교통,문화,쇼핑,여가,엔터테인먼트 등)을 선도적으로 추진하여 지역주민의 편익을 증진하는 사업으로서, 사업주체인 프로젝트금융회사(PFV) 및 자산관리회사(AMC)에 출자하고자 지방공기업법 제54조 제2항에 따라 시의회 의결을 받고자 함

□ 주요내용

○ 출자개요

- 사 업 명 : 검암 플라시아 복합환승센터 복합개발사업

- 출자대상 : 검암 플라시아 복합환승센터 PFV / AMC

- 출자금액 : 7.5억 원 / 0.15억 원

- 출자시기 : 2023.  9.

- 회수시기 : 2029. 12.

(단위: 억 원)

총사업비	자기자본			타인자본	영업활동 조달
	소계	iH	민간사업자	융자	건축물분양 대금
14,918	50	7.65	43.35	14,365	502
100.0%	0.34%	0.05%	0.29%	96.3%	3.36%

○ 사업개요

- 위    치 : 검암 플라시아 개발사업지구 내 특별설계 공동주택용지(S-1)+특별계획구역

- 면    적 : 94,011㎡(연면적 440,180.01㎡)

- 사 업 비 : 1조 4,918억 원

- 사업기간 : 2022년 ～ 2029년

- 시 행 자 : 특수목적법인(PFV, 설립예정)

○ 사업구조도

○ 사업 타당성 (한국산업관계연구원 검토)

구 분		전체사업기준	iH 기준
추정 손익 (억 원)	총 현금유입	15,171	260.65
	총 현금유출	14,918	7.65
	경상이익	253	253
재무적 타당성	NPV(순현재가치)	153억 원	153억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.014	22.886	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR(내부수익률)	8.28%	80.63%	IRR 〉 할인율(7.2%) ⇒ 타당성 확보

○ iH 현금흐름 (한국산업관계연구원 검토)

- 총현금유출 : 7.65억 원(2023년도, 출자)

- 총현금유입 : 260.65억 원[2029년도, 원본회수(7.65억 원) 및 배당(253억 원)]

- 순현금흐름 : 253억 원

○ 市 기부채납(시설) 계획

복합환승센터	연결통로	기부채납 합계
346억 원	109억 원	455억 원

※ 복합환승센터 토지(103억 원) 포함 시, 총 558억 원 기부채납

○ 지역경제에 미치는 영향 (한국산업관계연구원 검토)

지역별	생산유발 (억 원)	부가가치유발 (억 원)	고용유발 (명)
인 천	10,350	4,329	8,017
전 국	16,725	6,787	11,352

□ 위치도 및 조감도

위치도	조감도